En tillbyggnad prissätts per kvadratmeter, inte per modell, och kvadratmeterpriserna som cirkulerar på nätet skiljer sig med mer än fem gånger. Skillnaden är sällan bygget och nästan alltid vad som räknas in: grund och markarbete, anslutningen mot det befintliga huset och den invändiga finishen ligger utanför de lägsta siffrorna. Sedan 1 december 2025 är dessutom en tillbyggnad på upp till 30 m² bruttoarea varken bygglovspliktig eller anmälningspliktig, vilket stryker poster som de flesta kostnadssidor fortfarande budgeterar in som obligatoriska. Tillbyggnad är samtidigt den enda åtgärden på den här sajten som ger rotavdrag, och avdraget fungerar inte som de flesta tror. Här står vad som ingår i varje siffra, vad som ligger utanför, och varför slutsumman inte går att fastställa från en webbsida.
Gratis · anonymt · svar på under en minut
Räkna ut vad du får bygga
Svara på 5 korta frågor.
Vad vill du bygga?
Ett kvadratmeterpris utan en lista på vad det omfattar är en rubrik, inte ett pris. De låga talen på nätet avser i praktiken byggdelen utan grund, markarbete och invändig finish, medan de höga avser nyckelfärdigt med våtrum och hög standard. Vi anger inga av de talen, eftersom vi inte har läst dem hos någon källa som klarat vår kontroll. Det enda kvadratmeterspann vi kan belägga är 28 000 till 40 000 kr/m², med ett snitt på 32 000 kr/m², hämtat ur en publicerad prisdatabas som anger att material, arbetskostnad och administration ingår. Här ska du veta en sak om oss: den databasen tillhör Byggstart, som också är den tjänst vi hänvisar offertförfrågningar till och får betalt av. Vi använder siffran ändå, eftersom den är den enda publicerade vi hittat med en angiven omfattning, men du ska väga den med den vetskapen. Vad som ligger utanför spannet är viktigare än spannet självt: grund, markarbete, anslutningen mot det befintliga huset, invändig finish och arkitekt, det sista med 16 000 till 160 000 kr enligt samma källa. Ska tillbyggnaden ha kök eller badrum är våtrummet det som driver dig mot överkanten. Tre saker gör två offerter jämförbara: vad som ingår, vilken yta priset räknas på, och om moms ingår. Momsstatus anges sällan, inte heller i källan ovan, och den skillnaden är ensam en fjärdedel av priset.
De som säljer tillbyggnader har ett intresse av att kvadratmeterpriset ser lågt ut, och det gör det genom att poster flyttas utanför. Ta med den här listan till offertmötet. Grund och markarbete ligger utanför kvadratmeterpriset, och vi anger inget eget kr/m²-tal för dem eftersom vi inte har någon källa som prissätter dem per kvadratmeter: en plintgrund kostar 40 000 till 100 000 kr med anlitad firma och en gjuten platta uppskattas till 80 000 till 150 000 kr för 30 m². Berg och sprängning ligger utanför allt: 40 000 till 55 000 kr för etablering, besiktning av grannfastigheterna och sprängmattor innan en kubikmeter är sprängd, plus bortforsling av massorna. Förlängning eller omläggning av taket ligger utanför: 50 000 till 200 000 kr utöver kvadratmeterpriset, och arkitekt tillkommer med 16 000 kr och uppåt utan att ge rotavdrag. Utanför ligger också rivning och anpassning av den befintliga ytterväggen, flytt av radiatorer och omdragning av el i den gamla delen, anslutning till kommunalt vatten och avlopp om ett våtrum tillkommer, ny elservis på 43 000 kr exklusive moms för 16 till 25 A och avstånd upp till 200 meter, och en uppdimensionering av en befintlig servis, som är en annan avgift vi inte har belagd, anmälningsavgiften för installationerna, kök och invändig finish, samt etablering, container och ställning. För de sista tre har vi inga belagda belopp och nämner dem därför utan siffra. Varje post på listan som inte står i offerten kommer att stå på slutfakturan.
Fyra rättelser. Attefallstillbyggnad finns inte längre som juridisk kategori. Gränsen är inte 15 m² utan 30 m² bruttoarea, och den gäller både inom och utanför detaljplan. Anmälningsplikten för själva tillbyggnaden är borttagen, så det finns varken bygganmälan eller startbesked för byggnaden. Och den gamla fristående 15 m²-regeln för skärmtak är borta: ett skärmtak är numera en lovfri tillbyggnad inom samma pott. Vad som faktiskt är kvar är tekniska installationer, som fortfarande kräver både anmälan och startbesked innan de påbörjas, och det gäller vatten, avlopp, ventilation samt eldstad och rökkanal. Avståndet till tomtgränsen är fortfarande minst 4,5 m, och medgivande från berörda grannar måste numera vara skriftligt. Knutet till plånboken betyder det här att en budget byggd på de gamla reglerna innehåller både för mycket och för lite: en bygglovsavgift som inte ska betalas, och en installationsanmälan som ingen räknat med.
Ställ de två fallen mot varandra. En lovfri tillbyggnad upp till 30 m² bruttoarea slipper kommunens bygglovsavgift, slipper de handlingar ett lovärende kräver, och slipper kommunens handläggning innan arbetet får börja. Det är den enda rena besparingen på hela sidan, och nästan ingen räknar hem den. Blir tillbyggnaden större kommer allt detta tillbaka: kräver bygget bygglov tillkommer kommunens bygglovsavgift, och därmed ritningar och i många fall en kontrollansvarig. Avgiften sätts av varje kommun för sig, och vi publicerar ingen rikssiffra för den, eftersom vi inte har läst de kommunala taxorna för bygglov. Vi anger inte heller någon handläggningstid i veckor, av samma skäl. Oavsett vilket fall du hamnar i gäller detta: ska tillbyggnaden ha vatten, avlopp, ventilation eller eldstad krävs anmälan och startbesked, och kommunen tar ut en avgift för det, 1 920 kr i Nacka och 2 800 kr i Solna bland de taxor vi läst. Lovfri betyder att kommunen inte prövar bygget, inte att kraven försvinner. Byggreglerna gäller fortfarande, och konstruktionsritningar är värda att köpa även när ingen myndighet begär dem, eftersom entreprenören behöver dem för att kunna offerera på ett bärande ingrepp i en befintlig yttervägg.
Du räknar kvadratmeter i två olika sammanhang, och de betyder inte samma sak. Gränsen på 30 m² mäts i bruttoarea. Priset offereras däremot ofta på en annan yta, och boarean, alltså den yta du faktiskt kan använda, är alltid mindre än bruttoarean eftersom väggarna räknas in i det ena men inte i det andra. En tillbyggnad med tjocka, välisolerade väggar tappar mer i den omräkningen än en tunnvägged. De exakta mätreglerna återger vi inte här, eftersom de står i en standard vi inte läst i original, och vi skriver hellre ingenting än något vi inte kan belägga. Poängen du behöver är ändå enkel och räcker för budgeten: fråga alltid vilken yta ett kvadratmeterpris är räknat på, och kontrollera att den ytan är samma i båda offerterna du jämför. Annars jämför du två olika saker och tror att den ena är billigare.
Tillbyggnad ger rotavdrag, och det är hela skillnaden mot resten av kostnadssidorna på den här sajten. Skatteverket ger aldrig avdrag för att bygga ett helt nytt hus eller en friggebod, ett garage, ett växthus eller en liknande fristående byggnad, men medger avdrag för tillbyggnad av bostadshus. Villkoret är att någon av tillbyggnadens sidor sitter ihop med den befintliga byggnadens yttervägg till minst 75 procent, eller att det finns en dörr emellan. En byggnad som bara nuddar huset, eller sitter ihop via ett plank eller en altan, räknas inte som tillbyggnad. Femårsregeln gäller också: är bostaden yngre än fem år får arbetet endast syfta till att återställa byggnaden till det skick den var i från början, så en tillbyggnad av ett nybyggt hus ger inget avdrag. Bara arbetskostnaden ger avdrag, aldrig material, arkitekt, konstruktionsritningar, maskinhyra eller resa. Avdraget är 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kr per person och år, och två ägare har varsitt tak. Här kommer den poäng ingen annan gör: takbeloppet delat med procentsatsen ger den arbetskostnad där avdraget tar slut, alltså omkring 167 000 kr i arbete, och den nivån passeras redan vid en ganska liten tillbyggnad. Rotavdraget är därför i praktiken ett fast belopp och inte en rabatt som växer med projektet, och en dyrare tillbyggnad blir inte proportionerligt billigare. Två varningar till sist: ett nettopris efter rotavdrag är inte priset, bruttot är vad du beställer, och avdraget förutsätter att du har utrymme kvar för året och tillräcklig skatt att räkna av mot.
En tillbyggnad är två byggprojekt: det nya, som går att offerera, och ingreppet i det gamla, som inte går att se förrän väggen är öppen. Posterna är rivning av den befintliga ytterväggen och bortforsling av rivningsmassor, bärande balk där väggen tas bort och den konstruktör som måste dimensionera den, takanslutningen mot befintligt tak med risken att hela taket behöver läggas om för att det ska bli tätt och se ihop, flytt av radiatorer och omdragning av el i den gamla delen, anpassning av ventilationen så att båda delarna fungerar, fuktspärr och anslutningen mellan gammal och ny grund, samt nivåskillnad i golvet mellan delarna. Av dessa har bara takförlängningen ett publicerat spann hos oss, 50 000 till 200 000 kr. Övriga nämner vi vid namn utan belopp, och det är avsiktligt: de går inte att prissätta generellt eftersom de styrs av ett hus vi inte sett, och det är precis det som gör offerten nödvändig. Hellre en namngiven post utan siffra än en påhittad siffra. Att detta blir en överraskning har en enkel förklaring: entreprenörens offert avser normalt den nya delen, medan arbetet i den befintliga delen kommer som tillägg under bygget. Motmedlet är att begära att anslutningen mot befintlig byggnad prissätts som en egen post i offerten, och att be om en skriven rutin för hur tillkommande arbete ska hanteras.
Kolla reglerna innan du budgeterar. Avståndet till tomtgränsen och grannarnas skriftliga medgivande kan ändra hela utformningen innan en enda krona är planerad, och guiden längre upp räknar ut vad som gäller för din tomt. Begär sedan minst tre offerter och normalisera dem mot samma lista: ytan i bruttoarea, om våtrum ingår, vem som gör grunden och markarbetet, om anslutningen mot befintlig byggnad är prissatt som egen post, om priset är inklusive moms, om rotavdraget är avdraget eller inte, samt rutinen för tillkommande arbete. Lägg buffert på anslutningen mot det gamla huset och inte på den nya delen, eftersom det är där tillkommande arbete uppstår. Någon procentsats för bufferten anger vi inte, eftersom vi inte har någon källa för den. Ett fristående garage ger för övrigt inget rotavdrag alls, till skillnad från ett som byggs ihop med huset, och den skillnaden gås igenom på sidan om kostnad för att bygga garage. Spannet här är brett därför att marken under tillbyggnaden och väggen den ska gå igenom är två saker ingen webbsida kan se, och det är exakt de två sakerna som avgör vilken ände du hamnar i. Priserna är avlästa 28 juli 2026, informationen är vägledande, och kommunen gör den slutliga bedömningen.
Marken under bygget och hur mycket du gör själv är de två saker som avgör var i spannet du hamnar, och ingen webbsida kan se någon av dem. Ta med posterna ovan som kravspecifikation och begär minst tre offerter, så blir talen jämförbara.
Jämför offerter från byggareFå offerter från byggfirmor: gratis och utan förbindelseAnnons: vi får ersättning om du går vidare via länken. Vi säljer varken byggsatser, montage eller grundläggning själva, och har därför inget intresse av att någon post ser mindre ut än den är.
Nej, inte om tillbyggnaden är högst 30 m² bruttoarea. Sedan 1 december 2025 krävs varken bygglov eller anmälan för själva tillbyggnaden, och det gäller både inom och utanför detaljplan. Över den gränsen krävs bygglov.
Ja, upp till 30 m² bruttoarea, förutsatt att du håller minst 4,5 m till tomtgränsen. Närmare än så krävs skriftligt medgivande från alla berörda grannar. Ska tillbyggnaden ha vatten, avlopp, ventilation eller eldstad krävs dessutom anmälan och startbesked för de installationerna.
Det enda spann vi kan belägga är 28 000 till 40 000 kr/m² med ett snitt på 32 000 kr/m², och det avser byggdelen med material, arbete och administration. Grund, markarbete, anslutningen mot det befintliga huset och arkitekt ligger utanför. En kvadratmetersiffra utan en lista på vad den omfattar går inte att jämföra med någon annan siffra, och det är därför beloppen på nätet spretar så kraftigt.
Noll kronor om tillbyggnaden ryms inom 30 m² bruttoarea, eftersom det då inte krävs något bygglov. Först över gränsen tillkommer kommunens bygglovsavgift, och därmed ritningar och i många fall en kontrollansvarig. Avgiften sätts av varje kommun för sig, och vi publicerar ingen rikssiffra för den.
Det beror på källan, och just det är förklaringen till spridningen. Fråga alltid efter en lista på vad kvadratmeterpriset omfattar. Anslutning till kommunalt vatten och avlopp, ny elservis på 43 000 kr exklusive moms för 16 till 25 A upp till 200 meter, och omdragningar i den befintliga delen av huset ligger nästan aldrig i kvadratmeterpriset.
Ja. Skatteverket ger rotavdrag för tillbyggnad av bostadshus om någon av tillbyggnadens sidor sitter ihop med den befintliga byggnadens yttervägg till minst 75 procent, eller om det finns en dörr emellan. En byggnad som bara nuddar huset, eller sitter ihop via ett plank eller en altan, räknas inte. En fristående byggnad ger aldrig rotavdrag.
Högst 50 000 kr per person och år, och bara på arbetskostnaden. Eftersom avdraget är 30 procent slår taket i redan vid omkring 167 000 kr i arbetskostnad, alltså vid en förhållandevis liten tillbyggnad. Avdraget är därför i praktiken ett fast belopp och inte en rabatt som växer med projektet. Äger ni bostaden tillsammans har ni varsitt tak.
Nej. Är bostaden yngre än fem år får arbetet endast syfta till att återställa byggnaden till det skick den var i från början, och en tillbyggnad gör inte det.
Nej. Lovfri betyder att kommunen inte prövar bygget, inte att kraven försvinner. Byggreglerna gäller fortfarande, och tekniska installationer kräver både anmälan och startbesked innan arbetet påbörjas. Det du slipper är bygglovsavgiften, de handlingar ett lovärende kräver och kommunens handläggning.
Ska tillbyggnaden ha våtrum är det våtrummet, och det är den post som driver dig mot överkanten av kvadratmeterspannet. I annat fall är det oftast två poster som inte syns i kvadratmeterytan alls, eftersom de ligger utanför priset: grunden, som styrs av marken under tillbyggnaden, och anslutningen mot det befintliga huset.
Vanligast utanför kvadratmeterpriset är grund och markarbete, sprängning, förlängning eller omläggning av taket, rivning och anpassning av den befintliga ytterväggen, flytt av radiatorer och el i den gamla delen, VA- och elanslutning, anmälningsavgift för installationerna, kök och invändig finish samt arkitekt och konstruktionsritningar.
Det framgår sällan, och vi skriver aldrig inklusive moms om källan inte gör det själv. Skillnaden är en fjärdedel av priset, alltså större än skillnaden mellan de flesta offerter, så fråga alltid innan du jämför två priser.
Över 30 m² bruttoarea är tillbyggnaden bygglovspliktig, så till byggkostnaden kommer bygglovsavgift, ritningar och i många fall en kontrollansvarig. Kvadratmeterpriset sjunker däremot något med storleken, eftersom tak, etablering och anslutningen mot huset kostar ungefär detsamma oavsett hur många kvadratmeter du lägger till.
Oftast fram till att den befintliga ytterväggen tas upp. Just det momentet, och tiden efteråt, avgör om du behöver bo någon annanstans, och den kostnaden finns inte i någon offert.