Priserna du möter när du söker på attefallshus pris går från drygt hundra tusen kronor till långt över en miljon, och skillnaden beror mindre på huset än på vad priset omfattar. Ett skalpris, ett nyckelfärdigt pris och en totalentreprenad är tre olika byggnader, inte tre nivåer av samma. Sedan PBL-reformen 1 december 2025 har dessutom kostnadsbilden bytt form: själva byggnaden kräver varken bygglov eller anmälan, medan vatten, avlopp, ventilation och eldstad fortfarande kräver både anmälan och startbesked. Här är hela prisstegen, vad som ingår på varje pinne och vad som alltid tillkommer. Längre ner räknar guiden fram ett spann för just din tomt i stället för att visa en tabell som gäller alla.
Gratis · anonymt · svar på under en minut
Räkna ut vad du får bygga
Svara på 5 korta frågor.
Vad vill du bygga?
Talen spretar därför att de mäter tre olika byggnader. Första pinnen är byggsatsen eller skalet du reser själv, 133 000 till 544 000 kr, och den slutar i ett skal utan kök, badrum, el och VVS. Hos flera av de leverantörer vi läst säljs de delarna inte ens som tillval, så den nivån slutar inte i ett hus du kan bo i. Därför räknas den inte in i sidans huvudspann: att låta den sätta underkanten vore att svara på en annan fråga än den du ställde. Andra pinnen är ett färdigt hus levererat och monterat, 700 000 till 1 460 000 kr, med kök, badrum, el och VVS invändigt men utan mark, grund och anslutningar. Tredje pinnen är leverantörens totalentreprenad, 1 250 000 till 1 810 000 kr, där kommunprocess, markberedning, grundläggning, inkoppling och slutkontroll ingår, och det är den enda nivån som verkligen betyder inflyttningsklart. Ett annonspris svarar alltså inte på någonting förrän du vet vilken pinne det står på. Att gapet inte är en kvalitetsskillnad syns tydligast hos en och samma leverantör: samma hus på 30 m² kostar 378 900 kr som prefabstomme och 1 012 900 kr nyckelfärdigt med kök och badrum. Lägg till att leverantörerna sällan skriver ut om moms ingår, och att vi därför aldrig anger det när källan är tyst.
Reformen flyttade var pengarna sitter. Före 1 december 2025 kostade själva byggnaden en tillståndsprocess, men nu krävs varken bygglov eller anmälan för byggnaden. Kvar står kravet på anmälan och startbesked för tekniska installationer, alltså vatten, avlopp, ventilation samt eldstad och rökkanal. Den enda tillståndsrelaterade kostnad som finns kvar utlöses därför av installationerna, inte av att byggnaden reses. Gaffeln går mellan två spår med samma yta och samma grund. Spår ett är en komplementbyggnad utan installationer, alltså förråd, verkstad eller gäststuga: ingen anmälan, ingen kommunal avgift för byggnaden, inga bostadskrav. De priser vi kunnat belägga för det spåret är avlästa för garage och större förråd, 105 000 till 215 000 kr som byggsats med gjuten grund du reser själv, 150 000 till 250 000 kr oisolerat byggt av firma och 250 000 till 500 000 kr isolerat med el och värme. Vi presenterar dem som just garagepriser, eftersom det är vad källorna avser, och inte som ett pris på en gäststuga. Spår två är ett komplementbostadshus med kök och badrum, 700 000 till 1 460 000 kr levererat och monterat eller 1 250 000 till 1 810 000 kr som totalentreprenad. Där tillkommer anmälan och startbesked för installationerna, bostadskrav på bland annat tillgänglighet och rumshöjd, samt VA-huvudmannens avgift: 4 385 kr i Värmdö, 28 200 kr i Malmö och 43 350 kr i Enköping bland de taxor vi läst. Själva installationsanmälan är liten i jämförelse, 1 920 kr i Nacka och 2 800 kr i Solna. Det här är den enskilt största kostnadsskillnaden efter reformen, och den syns inte i en kvadratmeteryta.
Två måttfel kostar pengar. Först gränsen: efter reformen gäller 30 m² inom detaljplan och 50 m² utanför, per byggnad, och nästan ingen prisguide skriver ut skillnaden. Ekonomiskt betyder den en hel del, eftersom grund, tak, transport, montage och installationer kostar nästan detsamma oavsett om huset är 30 eller 50 m². Priset per kvadratmeter faller alltså vid den större byggnaden, och den som har tomt utanför detaljplan får mer hus per krona. Var samtidigt medveten om förbehållet: de publicerade priser vi kunnat belägga avser hus på 25 till 30 m², så det här är en riktning och inte ett belagt spann för 50 m². Marginalpriset är dessutom instabilt hos leverantörerna själva. Den enda leverantör som säljer samma hus i tre storlekar tar 700 000 kr för 20 m², 950 000 kr för 25 m² och 1 050 000 kr för 30 m², alltså 20 000 till 50 000 kr per extra kvadratmeter beroende på var i serien du står. Därför bygger vi ingen linjär kvadratmetermodell. Det andra måttfelet är att byggnadsarea inte är boarea: ett hus som säljs som 30 m² har typiskt 23 till 24 m² golvyta, plus loft som inte räknas in i byggnadsarean alls. Räknar du pris per kvadratmeter på annonsytan räknar du på fel yta.
Storleksgränsen gäller per byggnad, men tomten har en gemensam pott: 45 m² inom detaljplan och 65 m² utanför. Befintliga bodar, garage och tidigare uppförda attefallshus räknas in, och sedan reformen äter även en gammal friggebod av potten. På en kostnadssida är det här den post som sätter taket för hela budgeten: den som redan har ett garage på tomten har mindre kvar än hen tror och kan tvingas till en mindre byggnad, som blir dyrare per kvadratmeter av skälen ovan. Påståendet att bara en byggnad per fastighet är tillåten är däremot fel, och det är potten och inte antalet som begränsar. Till sist finns undantagen som gör ett i övrigt lovfritt bygge lovpliktigt och därmed dyrare: kommunen kan ha infört utökad lovplikt, detaljplanen kan ha egna bestämmelser, särskilt värdefulla kulturmiljöer kan kräva lov ändå, och strandskyddet gäller helt fristående från bygglovsreglerna med krav på egen dispens och särskilt skäl. Kräver bygget bygglov tillkommer kommunens bygglovsavgift, och därmed ritningar och i många fall en kontrollansvarig. Avgiften sätts av varje kommun för sig, och vi publicerar ingen rikssiffra för den.
Håll den här listan mot en offert eller mot en annan prisguide. Ett: en bygglovs- eller anmälningsavgift för själva byggnaden. Den posten togs bort 1 december 2025 och ska inte in i budgeten. Kvar är kommunens avgift för anmälan av tekniska installationer, 1 920 kr i Nacka och 2 800 kr i Solna som samlad avgift, och för enbart eldstad 1 776 kr i Västerås mot 4 900 kr i Kungsbacka. Två: en post för kommunens granskning av byggnaden. Krävs varken lov eller anmälan finns inget ärende hos kommunen, och därmed ingen sådan process alls för byggnaden. En kalkyl som ändå budgeterar den räknar upp priset med något som inte inträffar. Tre: rotavdrag på hela projektet. Skatteverket medger inget rotavdrag för nybyggnad av en fristående byggnad, så en kalkyl som drar av 30 procent på arbetskostnaden för ett attefallshus drar bort pengar som aldrig kommer tillbaka. Avdraget finns däremot vid tillbyggnad av det befintliga huset, med högst 50 000 kr per person och år. Fyra: storleks- och antalsuppgifter som styr budgeten fel, alltså 25 m² angivet som gällande gräns när det är ett historiskt värde, friggebod beskriven som en kategori i presens, och påståendet att bara en byggnad per fastighet är tillåten. Alla tre påverkar hur mycket du tror dig få bygga, och därmed hela budgeten.
Skillnaden mellan de lägsta och de högsta talen beror inte på att husen är olika, utan på att talen mäter olika saker: ett skal utan installationer i ena änden, en totalentreprenad med mark, grund och anslutningar i den andra. Det finns en enda fråga som gör vilket pris som helst jämförbart med ett annat, och den är: vilka av posterna ovan ingår i just det här talet? Ställ den till varje leverantör och till varje prisguide, och notera särskilt om grund, markarbete, transport, montage, invändig finish, elanslutning och VA-anslutning ligger inom eller utanför. Spannet är brett av en anledning. Markförhållandena på just din tomt kan flytta grundkostnaden med sex siffror, och skillnaden mellan en byggsats du reser själv och ett nyckelfärdigt hus är flera hundra tusen kronor. Vilken ände du hamnar i går inte att avgöra från en webbsida.
Fem saker avgör var i spannet du landar: markförhållandena på tomten, om huset ska ha installationer eller inte, avståndet till befintlig anslutningspunkt, hur mycket du gör själv, och om tomten ligger inom eller utanför detaljplan. Inget av det går att avgöra från en webbsida, och den som ändå ger dig ett exakt tal säljer antingen en produkt eller gissar. Skillnaden mot en statisk pristabell är att guiden här tar in din tomts faktiska förutsättningar och räknar fram ett spann för den. Nästa steg är därför offerter på just din tomt, med posterna ovan som kravspecifikation. Priserna på sidan är avlästa hos namngivna källor 28 juli 2026. Informationen är vägledande och inte juridiskt bindande, detaljplanen kan ha egna bestämmelser, och kommunen gör den slutliga bedömningen.
Marken under bygget och hur mycket du gör själv är de två saker som avgör var i spannet du hamnar, och ingen webbsida kan se någon av dem. Ta med posterna ovan som kravspecifikation och begär minst tre offerter, så blir talen jämförbara.
Jämför offerter från byggareFå offerter från byggfirmor: gratis och utan förbindelseAnnons: vi får ersättning om du går vidare via länken. Vi säljer varken byggsatser, montage eller grundläggning själva, och har därför inget intresse av att någon post ser mindre ut än den är.
Det beror helt på vad du köper. En byggsats du reser själv, ett färdigt hus levererat och monterat och en totalentreprenad där mark, grund och anslutningar ingår är tre olika byggnader med tre olika prisnivåer, och avståndet mellan botten och toppen är över en miljon kronor. Grunden, marken och VA-anslutningen kan ensamma flytta summan med sex siffror, och de går inte att prissätta utan att någon sett din tomt.
Ett nyckelfärdigt pris omfattar normalt huset med kök, badrum, el och VVS invändigt, plus transport och montage. Markarbete, grund och anslutning av el och vatten ingår oftast inte, trots att de kan vara en betydande del av projektet. Den enda nivån som verkligen betyder inflyttningsklart är leverantörens totalentreprenad, där kommunprocess, markberedning, grundläggning, inkoppling och slutkontroll ingår.
Grund och markarbete, transport och kranlyft, montage om du köpt byggsats, invändig finish med kök, badrum och ytskikt, elanslutning, VA-anslutning och kommunens avgift för anmälan av tekniska installationer. Hos flera leverantörer säljs kök, badrum, VVS och el inte ens som tillval, så byggsatsspåret förutsätter att du anlitar någon annan för den delen.
Normalt inte. Skatteverket medger inget rotavdrag för nybyggnad av en fristående byggnad, och ett attefallshus är just det. Rotavdrag finns däremot för tillbyggnad av det befintliga huset, med 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kr per person och år. Prisguider som räknar in rotavdrag i hela attefallsprojektet drar av pengar som aldrig kommer tillbaka.
Nej, och sedan 1 december 2025 krävs inte heller någon anmälan för själva byggnaden. Den kostnadsposten finns alltså inte längre. Kvar står kravet på anmälan och startbesked för tekniska installationer: vatten, avlopp, ventilation samt eldstad och rökkanal. Undantag gäller där kommunen infört utökad lovplikt, i särskilt värdefulla kulturmiljöer och inom strandskyddat område, och där kan lov eller dispens kosta pengar.
Ja. Påståendet att bara en byggnad per fastighet är tillåten är fel. Det som begränsar är potten: alla komplementbyggnader tillsammans får uppta max 45 m² inom detaljplan och 65 m² utanför, och befintliga bodar, garage och gamla friggebodar räknas in. Potten sätter alltså taket för hela budgeten.
Kvadratmeterpris är ett dåligt mått på den här byggnadstypen. Leverantörerna prissätter per modell, och hos den leverantör som säljer samma hus i tre storlekar varierar marginalpriset med 20 000 till 50 000 kr per extra kvadratmeter. Dessutom är byggnadsarea inte boarea: ett hus som säljs som 30 m² har typiskt 23 till 24 m² golvyta plus loft som inte räknas in. Räknar du pris per kvadratmeter på annonsytan räknar du på fel yta.